Nos interventions
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Vérification du régime applicable à la location projetée et vérification des conditions
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Rédaction et négociation du bail
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Congés pour vente, reprise ou motif légitime
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Encadrement et révision du loyer
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Résiliation amiable, judiciaire ou par acquisition de clause résolutoire
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Litiges d’exécution : impayés, expulsion, obligation de délivrance d’un logement décent
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Rédaction et négociation du bail
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Congés avec ou sans offre de renouvellement
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Fixation du loyer renouvelé
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Négociation et recouvrement d’indemnité d’éviction
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Résiliation amiable, judiciaire ou par acquisition clause résolutoire
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Litiges d’exécution, impayés, expulsion
Bail professionnel
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Rédaction et négociation du bail
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Résiliation anticipée ou à échéance
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Recouvrement de loyers et litiges divers
Bail « code civil » et autres formes d’occupation
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Rédaction de baux civils (logement de fonction, résidence secondaire…)
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Location de meublé touristique*
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Conventions d’occupation précaire
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Baux dérogatoires (courte durée)
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Prêts à usage (commodat)
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Gestion des occupations sans droit ni titre
Mandat de gestion locative
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Intervention en cas de difficulté dans l’exécution du mandat
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Accompagnement des gestionnaires locatifs en cas de difficultés
Bail d’habitation
Le bail d’habitation est un contrat de location portant sur un local d’habitation à titre de résidence principale. Il obéit à des règles très stricts résultant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bail peut être nu ou meublé.
Le Cabinet Heurtel & Moga accompagne bailleurs et locataires dans le choix, la mise en œuvre et les litiges pouvant survenir dans l’exécution du bail d’habitation
Encadrement des loyers
Dans certaines zones dites tendues où la demande de logement est supérieure à l’offre (Paris, Petite couronne, Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Nantes, etc.), la fixation du loyer dans le bail d’habitation est encadrée.
Lors de la conclusion du bail ou son renouvellement, le loyer de référence doit être respecté et ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré. En certaines circonstances, un complément de loyer peut être convenu. Le logement doit alors présenter des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le loyer de référence majoré (vue exceptionnelle, service haut de gamme, emplacement unique, etc.). Le bailleur ne respectant pas le dispositif d’encadrement des loyers s’expose à une amende et une action en remboursement de son locataire. À savoir, le locataire ne dispose que d’un délai de 3 mois pour contester le complément de loyer fixé dans le bail.
Le Cabinet Heurtel & Moga accompagne bailleurs et locataires dans les litiges relatifs aux loyers.
Clause résolutoire
En application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bail d’habitation peut être résilié de plein droit 6 semaines après un commandement resté infructueux, si le locataire ne s’est pas acquitté :
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du paiement des loyers et charges aux échéances convenues
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du dépôt de garantie prévu au contrat
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ou n’a pas souscrit une assurance couvrant les risques locatifs
La clause résolutoire est l’un des modes de résiliation du bail d’habitation. Elle doit impérativement être prévue au bail.
L’équivalent existe pour les baux commerciaux.
Le commandement est délivré par un Commissaire de justice. À l’issue du délai imparti au locataire, le bail est résilié de plein droit si l’obligation n’est toujours pas exécutée. Le bailleur doit alors saisir le Juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire. Le locataire a la possibilité de demander des délais et le Juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire.
Le Cabinet Heurtel & Moga accompagne bailleurs et locataires dans les litiges relatifs aux clauses résolutoires. Il accompagne également les cautions, engagées aux côtés des locataires (Tribunal judiciaire de Paris, 2 août 2024).
Obligation de délivrance d’un logement décent
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de « remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée ».
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G dans le DPE sont interdits à la location.
À compter du 1er janvier 2028, les logements classés F seront frappés de la même interdiction, puis les logements classés E à compter du 1er janvier 2034.
La décence du logement loué peut être source de conflit entre le bailleur et le locataire : nuisibles, humidité, performance énergétique insuffisante, etc.
Le Cabinet Heurtel & Moga accompagne bailleurs et locataires sur toutes ces problématiques pour les aider à résoudre leur différend, par la voie amiable ou judiciaire, avec comme objectif de maintenir la relation contractuelle ou d’y mettre un terme tout en abordant la question du paiement des loyers et de l’indemnisation des préjudices subis.
Colocation
La colocation consiste à louer un même logement à plusieurs personnes qui y vivent ensemble. Le bail peut être unique : tous les colocataires signent le même bail et sont solidairement responsables (du loyer notamment). Les baux peuvent être multiples : chaque occupant signera son propre bail, sans solidarité.
Avant de signer, il est important de se faire conseiller.
Le Cabinet Heurtel & Moga accompagne bailleurs et locataires sur tous les sujets de la colocation.
Bail commercial
Le bail commercial est un contrat de location portant sur des locaux destinés à accueillir une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Le bail commercial est encadré par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
Ses caractéristiques principales sont :
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sa durée minimale de 9 ans avec la possibilité pour le locataire d’y mettre un terme tous les 3 ans (d’où l’expression « bail 3-6-9 »)
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le droit au renouvellement du bail à l’issue des 9 ans ; si le bailleur refuse le renouvellement, il sera redevable d’une indemnité d’éviction au profit de son locataire
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la destination des locaux : le bail doit préciser l’activité autorisée ; tout changement d’activité nécessite l’accord du bailleur ou une procédure de déspécialisation
Le Cabinet Heurtel & Moga accompagne bailleurs et locataires sur toutes les problématiques juridiques de la vie d’un bail commercial.
indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction est la somme que le bailleur doit verser au locataire s’il refuse sans motif le renouvellement du bail (article L. 145-14 du Code de commerce).
À défaut d’accord entre les parties sur son montant, l’indemnité d’éviction est fixée à dire d’expert judiciaire puis par décision du Tribunal judiciaire.
L’indemnité d’éviction correspond à la valeur du fonds de commerce lorsque le non-renouvellement du bail fait disparaître le fonds de commerce ; elle correspond sinon à la valeur de déplacement du fonds de commerce.
Le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité ne lui est pas versée ; en contrepartie de son maintien dans les lieux, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation.
Le Cabinet Heurtel & Moga accompagne bailleurs et locataires dans la fixation, amiable ou contentieuse, de l’indemnité d’éviction.
Bail code civil
Le bail dit « code civil » est un contrat de location régi par les dispositions générales du Code civil (articles 1708 à 1762 du Code civil) et non par des régimes spéciaux tels que ceux qui encadrent les baux commerciaux ou les baux d’habitation.
Le bail civil peut être conclu dans les situations suivantes :
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Un logement de fonction
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La location d’une résidence secondaire
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La location à une association pour ses activités
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La location d’un terrain non exploité (par exemple, un terrain de loisirs)
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La location d’un garage, box, cave ou local de stockage non annexé à une résidence principale
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Une location saisonnière (réglementée toutefois par une durée maximale de 90 jours et potentiellement l’obtention d’une autorisation dans certaines communes)
Les règles de fonctionnement du bail civil sont particulièrement souples, notamment en termes de durée ou de fin de bail.
Le Cabinet Heurtel & Moga accompagne bailleurs et locataires dans le choix, la mise en œuvre et les conflits survenant dans l’exécution du bail de droit commun.
Bail emphytéotique
Régi par les dispositions des articles L 451-1 du Code rural et de la pêche maritime, le bail emphytéotique est un contrat de longue durée (entre 18 et 99 ans) qui accorde à l’emphytéote un droit réel sur le bien loué. L’emphytéote peut réaliser des aménagements, constructions ou plantations, et il peut aussi céder son bail ou l’hypothéquer. En échange, il doit payer un loyer modique appelé canon emphytéotique, et assumer les grosses réparations du bien.
À l’issue du bail, toutes les améliorations réalisées sur le terrain reviennent gratuitement au propriétaire. Ce bail est souvent utilisé pour valoriser des terrains agricoles, forestiers ou des bâtiments historiques, tout en maintenant les droits du propriétaire.
Le Cabinet Heurtel & Moga accompagne bailleurs et locataires dans le choix, la mise en œuvre et les conflits survenant dans l’exécution du bail emphytéotique.
Prêt à usage
Le prêt à usage (ou commodat) est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien le prête à une autre personne gratuitement, en vue d’en faire un usage déterminé.
Il est régi par les articles 1875 et suivants du Code civil.
Le prêt à usage peut porter sur un bien immobilier.
Le prêt est gratuit car à défaut, il pourrait s’agir d’un bail. Une contrepartie est néanmoins possible (paiement des charges par exemple).
La durée du prêt peut être fixée pour une date précise ou pour un usage précis qui en fixe indirectement la durée. Mais il peut également être pour une durée indéterminée, ce qui permet au prêter de reprendre son bien quand bon lui semble, moyennant un délai raisonnable, variable selon la durée de l’usage.
Le Cabinet Heurtel & Moga accompagne prêteurs et emprunteurs dans le choix, la mise en œuvre et les conflits survenant dans l’exécution du prêt à usage.
Occupation sans droit ni titre
L’occupation sans droit ni titre désigne la situation où une personne occupe un bien immobilier sans y être autorisée légalement par un bail, un contrat de location ou un autre titre juridique.
En clair, l’occupant ne dispose d’aucun document ou fondement légal pour justifier son utilisation des lieux.
Ce sera le cas par exemple :
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d’un squatteur qui occupe un logement vide sans autorisation
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d’un locataire qui reste dans les lieux après la fin de son bail (sans renouvellement ni autorisation)
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d’un occupant dont le titre a été annulé (exemple de décision obtenu par le Cabinet Heurtel & Moga Tribunal judiciaire de Paris, 19 mars 2025) ou résilié
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d’un salarié bénéficiant d’un logement de fonction et dont le contrat de travail a été rompu
Le propriétaire peut engager une action en justice pour expulser l’occupant qui devra payer une indemnité d’occupation.
Le Cabinet Heurtel & Moga accompagne propriétaires et occupants dans les conflits d’occupation.
